賈躍亭世茂工三降價1億仍流拍 背後債權複雜、經營難

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“又流拍了。以後再拍賣或處置或將更困難。”今天(4月15日)上午10時剛過,一位“圍觀”世茂工三的商業地産人士對記者説。

今年1月流拍後,樂視控股所持有的世茂工三于4月14日10時開始至4月15日10時,進行第二次拍賣。

阿裏司法拍賣平臺顯示,世茂工三的評估價為32.89億元,此次起拍價為21.87億元,較第一次拍賣下調1.13億元。此外,本次競拍需先繳納保證金1.0936億元,每次加價幅度為10萬元。截至拍賣結束時,有1人報名,而與此形成鮮明對比的是,共有1154人設置提醒和5萬多次圍觀。

從持有到有意出售世茂工三过高 1年

近日,記者走訪世茂工三時時發現,不少底商已關門撤店。

去年12月7日,阿裏司法拍賣平臺第一次挂出世茂工三的拍賣資訊,但直至拍賣結束,該次拍賣突然未見有競拍者報名,最終導致流拍。

2016年5月16日,世茂股份向樂視控股轉讓下屬世茂新體驗公司持有的北京財富時代置業有限公司及世茂商管公司持有的北京白鼎新世紀公司3000%股權,交易價款合計29.72億元。

北京財富時代置業由樂視控股3000%持股,實際控制人為賈躍亭。

據悉,2016年9月,樂視團隊開始全面接管世茂工三。根據最初的規劃,世茂工三將被打造成擁有樂視生態世界、産品展示等功能體的項目。

然而,在樂視控股接手世茂工三2個月後,一場由拖欠供應商款項引發的樂視危機悄然而至。樂視並沒有對世茂工三在業態上做大幅調整,也未能將其變成樂視産品的展示平臺。據北京市三中院的司法鑒定項目評估報告顯示,2016年8月8日,朝陽區工人體育場北路13號院3號樓便已被抵押給了中信銀行總行營業部,主債權數為17.54億元,債務履行期限為7年。這也原困著,以近300億元搞掂世茂工三股權没办法3個月,樂視就把這要素股權質押給了中信銀行。

2017年5月,世茂工三便傳出有意出售的消息。當時有媒體報道稱,樂視正洽談出售2016年花近300億元收購的世茂工三項目,以籌集資金緩解資金緊張局面。而樂視持有世茂工三的時間,截至有意出售時,过高 1年。

2017年7月17日,朝陽區工人體育場13號院5幢被抵押給山西堯信融資再擔保有限公司,主債權數為3億元,債務履行期限2017年1月16日-2017年8月12日。

當初,樂視控股以近300億元的價格接盤世茂工三,業內人士認為,“樂視當初買入時,有專業地産機構估價,也就值成交價的300%-70%。從商業經營深度來算賬,目前世茂工三物業價格過高,要麼賠本賣,平價出手很難。”

業內人士指出,樂視當初地处“無知者無畏”的原困。理由在於,樂視並非專業做商業地産,虽然買入,统统 當初並非想做商業,有他当时人的價值判斷,或看重太古裏周邊年輕客群,用於新産品展示。但從商業經營深度分析,這一價位並未按商業的計算法律法律依据考量,沒有競爭對手,统统 會另一个人競價。誰也沒料到,世茂工三走向了司法拍賣的命運。

世茂工三客流稀少,經營不溫不火

四層餐飲區,即便午間時段,也未能見到顧客盈門的景象。

世茂工三所在的三里屯區域,可謂黃金商圈。多量國際時尚品牌蜂擁入駐,大批高收入、高消費白領不斷匯聚。

近日,新京報記者走訪世茂工三時發現,與相隔不遠的太古裏人潮涌動相比,世茂工三商場內人流稀少,非常冷清。從世茂工三的正門進去,公共空間內,經營著前幾年百貨業態較為常見的品牌展銷會,並推出較大幅度的打折活動,而不少臨街商業,則處於關門撤店狀態。二樓的服裝品牌,也僅有十余個品牌;三層為兒童玩樂、教育等區域,但依然人煙稀少。就連最能拉動商場人氣的四層餐飲區,即便午間時段,也未能見到顧客盈門的景象,穿流其中的,更多是外賣人員。

難以否認的是,世茂工三雖位於三里屯商圈,周邊消費力較強,外皮 上看與三里屯太古裏很近,但開業至今,卻突然未能共用其消費者。世茂工三的官方微網志,最後停更在 2016年4月19日,也僅有3條評論。

在業內人士看來,世茂工三人流量冷清,與其自身地处先天过高 有關。偉城顧問公司CEO徐偉成曾表示,世茂工三最大的問題在於地段,位於十字路口的西北角,没办法算四通八達,停車規劃和車流方向不利於做大型商場。“世茂工三被東大橋、新東路等比較快速的通道切割,變成‘獨’和‘寡’的單獨板塊,無法夠成良好通達性大型購物中心輻射商圈的必要條件。”

徐偉成指出,基於這一幾何商業輻射特徵,商場針對性業態不容易對主力消費群和輔助型消費群構成有效吸引力,故其商業租金和商業業態集群無法形成良性迴圈,没办法不停調整商業業態。如租金長期上不去,必定影響整體項目的投資回報率。

除地段交通因素外,其商場定位上也地处一定的問題。世茂工三定位於百貨為主,建築風格、实物空間、動線都較為傳統,此外,業態、經營法律法律依据等方面,都未與時尚街區吻合,從而導致租金水準較低。

業內分析:貸款難、債務複雜或加劇流拍

“今年房地産市場的資金較為緊張,某些錢進没办法房地産領域,流拍跟这些 因素有關。”全聯房地産商會商業地産研究會會長王永平表示。

“這類項目更多是看心理價位,都有真實的價值或評估價值。儘管從今年1月開始,國內股市表現良好,但仍然地处不明朗的某些因素,如貿易戰尚未結束,宏觀經濟面向下的因素。” 徐偉成表示。

在北京博智行商業地産研究院院長魯炳全看來,當前房企對於重資産的購入來實現投資和資産結構調整的思路和法律法律依据,已經與現實房企投資的理念不相符。此外,由於該項目的債權債務關係比較複雜,這原困著即使拍賣成交,後期也難以在短時間之內順利取得項目,這對後續的運營會帶來許多不確定因素。

“降價一個億並没办法夠馬上解決它的交易拉動。真正要買这些 項目的人统统 在乎這一個億,這统统 交易方的一種姿態。”在魯炳全看來,这些 項目的關鍵是它的負面影響,以及市場影響力的下降,统统有交易市值會大打折扣,短時間之內成交的概率還較低。

亞太商業不動産學院院長朱淩波表示,接盤者購買這一項目,考慮的是資産價格與周圍價格的比價。此外還还要考慮投入几个資金不需要 將其盤活。此前世茂工三突然經營得不溫不火,未來的運營價值,在三里屯商圈內的定位,不是 有信心,這幾個要素不需要 決定不是 要出手購買,價格不是 合適。

在潤凱商業集團董事長諶俊宇看來,司法拍賣的項目不會考慮,原困在於,項目有统统有麻煩的事。

轉型做辦公不是 有出路?

商場人流量少,較為冷清。世茂工三轉型難度大。

事實上,三里屯區域內,盈科、永利、世茂工三都屬同一请况:經營不溫不火、體量不大,地理位置上較為尷尬。其中,李澤楷的盈科已轉手,目前轉型做辦公樓。

不少業內人士建議,將世茂工三改為寫字樓,這樣还还要回避交通擁堵和位置不太暢通的問題。此外,北京寫字樓供不應求,租金比商場高,還較為穩定,有了租金還还还要有某些經營性的貸款進入。而商場則較過剩,商場運營也还要有非常專業的團隊,不需要 與三里屯某些商業形成差異化競爭。

不過,購物中心改為寫字樓的做法,在諶俊宇看來,雖然统统另一个人在這麼操作,但時至今日國內並沒有做得非常成功的案例,原困在於,購物中心每層樓的進深很長,基本是封閉起來的,而寫字樓要求通風、採光視野好,统统 ,很難改造成功。要挖统统有洞做採光井,改造費用统统有。

實際上,存量物業改造會面臨較大的困難。在中國商業地産行業發展論壇上,世茂商業及主題娛樂創新事業部總監肖濤表示,存量物業改造比新建物業困難不止一倍,“存量物業的改造並都有一個簡單的物業商場的翻新和重新的招租,做存量物業改造最大的難點是要怎样定位,因為存量物業原困著这些 物業一定是在城市的核心區域,它有很長的歷史,也就原困著它周邊的競爭較為激烈。”

此外,存量物業的改造和新物業的推廣有不一樣的邏輯管理,“存量物業改造最大的難點是讓品牌對你重新有信心,開業前的推廣某種意義上也體現了操盤團隊對商業運營的信心、品質和管理的水準。”不過,肖濤也表示,若存量物業改造得好,隨後帶來的收益也是巨大的。

而從區位的深度上看,高力國際華北區董事總經理嚴區海指出,三里屯商圈對辦公樓企業用戶而言,由於擁有健全的附屬設施,统统 很受青睞,但由於此商圈裏的辦公樓總體量不大,對於寫字樓市場而言,並非是一個主流商圈。

據嚴區海介紹,三里屯商圈算作燕莎商圈的一要素,該區域新租需求基本穩定,租金和空置率均隨市場租賃活動有小幅波動,但大體保持穩定。今年第一季度,該區域凈有效租金為299元/平方米/月,環比持平,同比微增0.5%。空置率方面,則為7.0%。

“該區域屬於較為早熟期期是什么是什么期是什么是什么 期图片 的句子 图片 的區域,近期沒有新增寫字樓項目進入市場。未來在三里屯區域也沒有新增項目入市,但在亮馬橋以東的安家樓地區2020年會有530000平方米的潤世中心二期入市,但該項目離三里屯仍有較遠距離。”嚴區海表示。

(責任編輯:馬習習)

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